Die degressive AfA: Steuervorteile für Kapitalanleger beim Kauf von Wohnimmobilien

Was ist die degressive AfA für Wohngebäude und für welche Wohngebäude gilt sie?

„Degressiv bedeutet, dass sich der abschreibungsfähige Restwert der Immobilie von Jahr zu Jahr verringert. Die degressive AfA beträgt 5 Prozent. So können im ersten Jahr fünf Prozent auf die gesamten Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich geltend gemacht werden. In den darauffolgenden Jahren sind dies fünf Prozent auf den jeweiligen Restwert. Dies gilt ausschließlich für Investitionen in Neubauimmobilien zur Vermietung oder solche, die bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben werden. Baukostenobergrenzen oder hohe Energieeffizienzstandards müssen dabei nicht berücksichtigt werden. Die degressive AfA ist allerdings zeitlich begrenzt: Der Baubeginn des Wohngebäudes muss in dem festgelegten 6-Jahres-Zeitraum zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Entscheidend für die Gewährung ist der Baubeginn und nicht der Bauantrag. Damit sind auch Projekte, die in der Vergangenheit genehmigt wurden, förderfähig. Davon profitieren Projektentwickler und Investoren, die bislang aufgrund ungünstiger Bedingungen abgewartet haben. Die Bundesregierung möchte so erreichen, den erheblichen Überhang an bereits genehmigten Wohnungen abzubauen.“

Was ist der Unterscheid zur linearen AfA?

 „Die lineare AfA von aktuell 3 Prozent ist eine gleichbleibende Abschreibung mit einem festen Prozentsatz über den gesamten Abnutzungszeitraum einer Immobilie. Dabei werden die kompletten Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten angesetzt. Ein Wechsel von der degressiven AfA zur linearen AfA ist jederzeit möglich. Das kann nach einigen Jahren auch günstiger sein, wenn die Abschreibung dadurch höher ausfällt.“

Wer profitiert von der degressiven AfA und wie?

„Bei der degressiven AfA handelt es sich um einen temporären Vorteil für Kapitalanleger. Die höhere Steuerersparnis ergibt sich hierbei in den ersten Jahren der Investition. Das Vorziehen von Abschreibungsvolumina ist für Kapitalanleger besonders interessant, da in den ersten 10 Jahren nach der Gebäudeinvestition i.d.R. keine steuerfreie Veräußerung möglich ist. Die degressive Abschreibung fördert die schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen. Kapitalanleger haben dadurch zu Beginn ihres Investments mehr Liquidität, um das anfänglich hohe Darlehen abzubauen.“

Sollte ich vor dem Erwerb einer Immobilie eine Steuerberatung in Betracht ziehen?

„Es ist gerade aufgrund unserer komplexen steuerlichen Gesetzgebung ratsam, bei der Prüfung von Finanzierung und Wirtschaftlichkeit einer Investition einen Steuerberater hinzuzuziehen. Die steuerlichen Effekte und die möglichen Vorteile sind an die persönliche Finanzsituation gebunden. Hier ist immer eine Einzelfallbetrachtung notwendig. Insgesamt ist die degressive AfA ein gutes Instrument, dass für die Kapitalanlage in eine Immobilie steuerliche Vorteile hebt.“