Immobilienverkauf & AfA: Das sollten Sie beachten

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Investoren eine wichtige Entscheidung. Neben den Preisverhandlungen und den rechtlichen Rahmenbedingungen sind zahlreiche steuerliche Aspekte zu beachten. Einer der wichtigsten Punkte ist dabei die Abschreibung für Abnutzung (AfA). In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was mit der AfA nach dem Verkauf einer Immobilie passiert und worauf Sie als Verkäufer achten sollten.

Was ist die AfA?

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein steuerliches Instrument, mit dem Immobilieneigentümer die jährliche Wertminderung ihrer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum abschreiben können. Das bedeutet, dass sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie in regelmäßigen, gleich bleibenden Beträgen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten in ihrer Steuererklärung geltend machen können. Die Abschreibung ermöglicht es, die Belastung durch den Wertverlust steuerlich auszugleichen und so die Investition steuerlich optimal zu nutzen.

Was passiert mit der AfA nach dem Immobilienverkauf?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie Abschreibungen der Regel noch so lange geltend machen, wie Sie der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie sind. Dies umfasst beispielsweise auch die Zeit nach dem Notartermin aber vor dem vertraglich festgelegtem Übergang, in der Sie noch als Vermieter fungieren. Erst nachdem der Käufer mit dem Eigentumsübergang zum neuen wirtschaftlichen Eigentümer geworden ist, kann er Mieten erhalten und selbst Abschreibungen geltend machen, wodurch Ihre Abschreibungen für diese Immobile folglich enden. Verkaufen Sie die Immobilie vor Ablauf des Abschreibungszeitraums, endet die Abschreibung mit dem Monat des Verkaufs. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung. Findet der Notartermin also im Mai statt, können Sie noch für fünf Monate des Jahres (Januar bis Mai) die Abschreibung geltend machen.

Worauf müssen Verkäufer achten?

Beim Verkauf einer Immobilie sollte der Verkäufer besonderes Augenmerk auf die korrekte Abwicklung der steuerlichen Dokumentation legen. Dabei ist folgendes wichtig:

• Vollständige und genaue Erfassung der bisherigen AfA: Vergewissern Sie sich, dass alle bisherigen Abschreibungen korrekt und vollständig in Ihrer Steuererklärung aufgeführt sind.
• Berücksichtigung der Spekulationsfrist: Wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußern, kann ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein.
• Information an den Käufer: Informieren Sie den Käufer über die bereits in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge. Dies ist wichtig für die zukünftige steuerliche Behandlung der Immobilie durch den neuen Eigentümer.

Können die bisherigen Abschreibungen vom Nachfolger übernommen werden oder verfallen diese?

Für den Käufer beginnt ein neuer Abschreibungszeitraum. Die Abschreibung beginnt für ihn wieder bei Null, d. h. der Käufer kann das Gebäude innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist vollständig abschreiben. Bei einem Neubau beträgt dieser Zeitraum in der Regel 50 Jahre, bei einem Altbau 40 Jahre. Dies bietet dem neuen Eigentümer die Möglichkeit, die Immobilie steuerlich optimal zu nutzen und die Abschreibungen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben in Anspruch zu nehmen.

Lassen Sie sich weiterführend beraten

Der Verkauf einer Immobilie und die damit verbundene steuerliche Behandlung der Abschreibung erfordert Sorgfalt und eine genaue Dokumentation. Wenn Sie mehr über die steuerlichen Auswirkungen Ihres Immobilienverkaufs erfahren möchten oder eine spezifische Beratung zu Ihrem Fall benötigen, so wenden Sie sich gerne an Ihren Steuerberater. Kontaktieren Sie unser Expertenteam von BÖCKER-Wohnimmobilien wenn Sie Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie oder eine umfassende und zuverlässige Beratung wünschen. Wir stehen Ihnen in Düsseldorf, Duisburg, Essen und der Region jederzeit zur Verfügung, um Ihre Fragen kompetent zu beantworten.